تعدیل اجاره بها توسط کارشناس رسمی دادگستری
مقدمه
یکی از موضوعات مهم در قراردادهای اجاره، تعیین مبلغ اجاره‌بها و امکان تعدیل آن در شرایط خاص است. این موضوع به‌ویژه در مورد قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ از اهمیت بالایی برخوردار است. در برخی موارد، موجر یا مستاجر ممکن است به دلیل تغییر شرایط اقتصادی، افزایش یا کاهش هزینه‌های زندگی، و دیگر عوامل، درخواست تعدیل اجاره‌بها را داشته باشند. در چنین شرایطی، این درخواست باید از طریق دادخواست تعدیل اجاره‌بها و طی مراحل قانونی به مراجع صالح، از جمله شورای حل اختلاف، ارائه شود. در این مقاله، به بررسی کامل شرایط و روند تعدیل اجاره‌بها، مدارک مورد نیاز، هزینه‌های قانونی، و نحوه رسیدگی به این دادخواست خواهیم پرداخت.
۱. دادخواست تعدیل اجاره‌بها چیست؟
دادخواست تعدیل اجاره‌بها، درخواستی قانونی است که توسط موجر یا مستاجر برای تغییر مبلغ اجاره‌بها ارائه می‌شود. این درخواست تنها در مواردی قابل‌طرح است که قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد و از شرایط زیر برخوردار باشد:
- پایان مدت قرارداد اجاره
- گذشت حداقل سه سال از تاریخ استفاده مستاجر از ملک تجاری یا از آخرین حکم قطعی دادگاه درباره تعیین یا تعدیل اجاره‌بها
- عدم توافق موجر و مستاجر در تعیین اجاره‌بهای جدید
در صورت احراز این شرایط، موجر یا مستاجر می‌توانند با ارائه مدارک لازم، درخواست تعدیل اجاره‌بها را به شورای حل اختلاف ارائه دهند.
۲. مدارک لازم برای ارائه دادخواست تعدیل اجاره‌بها
برای تنظیم و ثبت دادخواست تعدیل اجاره‌بها، ارائه مدارک زیر ضروری است:
- اصل و کپی قرارداد اجاره (در صورت وجود)
- کپی مدارک شناسایی موجر یا مستاجر (شناسنامه و کارت ملی)
- مدارک ثبت‌نام در سامانه ثنا (برای دریافت ابلاغیه‌های الکترونیکی)
- آخرین رأی دادگاه (در صورت وجود) درباره تعیین یا تعدیل اجاره‌بها
- مدارک پرداخت هزینه‌های دادرسی
۳. هزینه‌های دادرسی دادخواست تعدیل اجاره‌بها
هزینه‌های دادرسی برای ثبت و پیگیری دادخواست تعدیل اجاره‌بها به دو دسته کلی تقسیم می‌شود:
الف) هزینه دادرسی:
- اگر دادخواست تعدیل اجاره‌بها به‌عنوان دعوای غیرمالی شناخته شود، هزینه آن حدود ۴۰ تا ۱۸۰ هزار تومان خواهد بود (طبق تعرفه سال ۱۴۰۱).
- در صورتی که دادخواست، دعوای مالی محسوب شود، هزینه آن بر اساس ارزش خواسته به‌صورت درصدی از مبلغ تعیین خواهد شد:
- مرحله بدوی: تا مبلغ ۲۰ میلیون تومان → ۲.۵% ارزش خواسته
- مرحله بدوی: بیش از ۲۰ میلیون تومان → ۳.۵% ارزش خواسته
- مرحله تجدیدنظر و واخواهی: ۴.۵% مبلغ محکوم‌به
- مرحله فرجام‌خواهی و اعتراض ثالث: ۵.۵% مبلغ محکوم‌به
ب) سایر هزینه‌ها:
- هزینه تایپ دادخواست (حدود ۵۰ هزار تومان بسته به تعداد کلمات و صفحات)
- هزینه هر برگ دادخواست (۴ هزار تومان)
- هزینه ضمیمه کردن اسناد و مدارک (۱۰ هزار تومان به ازای هر برگ)
- تعرفه خدمات دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
۴. شرایط افزایش یا کاهش اجاره‌بها
مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، شرایط افزایش یا کاهش اجاره‌بها شامل موارد زیر است:
- افزایش هزینه‌های زندگی: اگر هزینه‌های زندگی افزایش یابد، موجر می‌تواند درخواست افزایش اجاره‌بها را مطرح کند.
- کاهش هزینه‌های زندگی: در صورتی که هزینه‌های زندگی کاهش یابد، مستاجر می‌تواند درخواست کاهش اجاره‌بها را ارائه دهد.
- گذشت حداقل سه سال از آخرین تعیین اجاره‌بها: تا قبل از گذشت این مدت، امکان درخواست تعدیل وجود ندارد.
- درخواست از مرجع صالح: رسیدگی به این دادخواست در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک انجام می‌شود.
۵. مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره‌بها
بر اساس ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره‌بها شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مورد اجاره است، مگر اینکه در اصل قرارداد اجاره اختلافی وجود داشته باشد که در این صورت، موضوع در دادگاه حقوقی بررسی می‌شود.
مراحل رسیدگی:
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
- ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف
- بررسی مدارک و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری
- صدور رای قطعی درباره میزان جدید اجاره‌بها
۶. نمونه متن دادخواست تعدیل اجاره‌بها
خواهان: مشخصات کامل موجر یا مستاجر
خوانده: مشخصات کامل طرف مقابل قرارداد اجاره
خواسته: تعدیل اجاره‌بها
دلایل و مستندات:
- قرارداد اجاره
- آخرین رأی قطعی دادگاه (در صورت وجود)
- مدارک پرداخت هزینه‌های دادرسی
شرح دادخواست:
ریاست محترم شورای حل اختلاف
احتراما، اینجانب ………………، فرزند …………، مالک ۶ دانگ ملک تجاری واقع در ……………….. با پلاک ثبتی ………… می‌باشم که در تاریخ ../…./…. ملک خود را به خوانده محترم، اجاره داده‌ام.
نظر به اینکه از تاریخ آخرین تعدیل اجاره‌بها بیش از سه سال گذشته و هزینه‌های زندگی افزایش یافته است، درخواست تعدیل اجاره‌بها را دارم. لذا تقاضای بررسی و تعیین مبلغ جدید اجاره‌بها با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری را از آن مقام محترم دارم.
با احترام،
نام و امضا
جمع‌بندی
تعدیل اجاره‌بها یکی از موضوعات مهم در قراردادهای اجاره است که تنها در چارچوب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ امکان‌پذیر است. این فرآیند باید از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ارجاع به شورای حل اختلاف صورت گیرد. برای موفقیت در این دعوی، ارائه مدارک کامل و رعایت شرایط قانونی الزامی است. همچنین، هزینه‌های دادرسی بسته به مالی یا غیرمالی بودن دعوا متفاوت خواهد بود.
در صورت نیاز به تنظیم دادخواست حرفه‌ای، پیشنهاد می‌شود از مشاوره کارشناس رسمی دادگستری متخصص در امور ملکی بهره‌مند شوید.